Musím před prodejem nemovitosti smazat věcné břemeno doživotního užívání?

Tuto otázku dostávám od klientů velmi často. Situace je většinou podobná: prodáváte dům po rodičích nebo byt, kde má babička zapsané věcné břemeno dožití, ale už v něm fakticky nebydlí (třeba se přestěhovala k rodině nebo do zařízení s pečovatelskou službou, a nebo už opravdu ani není na světě…). Právně vzato, nemovitost s věcným břemenem prodat můžete. Zákon to nezakazuje. Ale jako realitní makléřka s letitou praxí vám musím narovinu říct: pokud břemeno nesmažete, připravujete se o 95 % potenciálních kupců a o statisíce z kupní ceny.

Věcné břemeno je totiž tzv. „právní vada“, která na nemovitosti lpí bez ohledu na to, kdo je majitelem. Pro kupujícího je to obrovský vykřičník. A pro banku, která by měla na takový byt poskytnout hypotéku? To je v podstatě stopka. Pojďme si rozebrat, proč je výmaz břemene před prodejem téměř nezbytný a jak vám s celým tímto administrativně i lidsky citlivým procesem dokážu pomoci.

1. Proč je věcné břemeno při prodeji „zabijákem“ ceny?

Představte si sami sebe v roli kupujícího. Chcete si koupit byt za tržní cenu a v listu vlastnictví (LV) vidíte, že v něm má právo doživotně bydlet cizí člověk. I když vám prodávající odpřisáhne, že „babička už tam pět let nebyla“, právo je právo. Kupující riskuje, že se oprávněný může kdykoliv vrátit a legálně se nastěhovat do vedlejšího pokoje.

Z pohledu marketingu, kterému se profesně věnuji, je nemovitost s břemenem v inzerci „nakažená“.

Banky nefinancují: Žádná seriózní banka vám nedá hypotéku na nemovitost, kde je zapsáno věcné břemeno užívání. Břemeno totiž drasticky snižuje hodnotu zástavy.
Omezený okruh kupců: Zbývají vám pouze investoři kupující v hotovosti (cash), kteří ale budou požadovat slevu ve výši 20–40 % z tržní ceny, aby pokryli riziko, že v bytě nebudou moci volně nakládat.

Pokud chcete prodat za maximální cenu, musí být list vlastnictví čistý. A právě s tímto „vyčištěním“ svým klientům pomáhám v rámci kompletního servisu.

2. Jak probíhá výmaz břemene (A jak vám v tom ulehčím)

Smazat břemeno z katastru není jen o zaslání dopisu. Vyžaduje to přesný právní postup. Jako makléřka se na specifické případy, jako jsou věcná břemena na dožití, specializuji po celé České republice.

Existují dvě hlavní cesty, kterými vás provedu:

Cesta dohody (Když oprávněný souhlasí)

Pokud babička nebo dědeček s výmazem souhlasí, připravím Dohodu o zrušení věcného břemene. Je to listina, která musí mít úředně ověřené podpisy.

Moje pomoc: Nejenže dokumenty připravím ve spolupráci s právníky, ale často za seniorem osobně zajedu (třeba i do LDN nebo domova seniorů). Dokážu situaci citlivě vysvětlit, aby oprávněný neměl pocit, že ho rodina o něco připravuje, ale pochopil, že jde o nutný krok k prodeji.

Cesta zániku úmrtím

Pokud oprávněná osoba zemřela, břemeno nezaniká v katastru automaticky. Stále tam „straší“, dokud o výmaz nepožádáte.

Moje pomoc: Stačí mi předat úmrtní list. Vyřídím za vás návrh na vklad do katastru nemovitostí a ohlídám, aby se na LV už břemeno neobjevilo. Vy se nemusíte o nic starat.

3. Co když břemeno smazat nejde?

Někdy nastane patová situace. Oprávněný v nemovitosti bydlí a vy přesto potřebujete prodat (například kvůli dluhům nebo stěhování). I v takovém případě existují řešení, jako je vyplacení břemene nebo zajištění náhradního bydlení, které soud akceptuje jako zánik břemene pro „změnu poměrů“.

V těchto komplikovaných případech využívám svou síť kontaktů na investory. Pokud na prodej spěcháte a břemeno tam musí zůstat, dokážu realizovat neveřejný prodej nemovitosti přímo konkrétním lidem, kteří se na tyto případy specializují. Vy dostanete peníze rychle a bez veřejného inzerování rodinných problémů.

4. Výhody, když prodej s břemenem svěříte mně

Prodej nemovitosti s právní vadou je jako operace – můžete si ji zkusit udělat sami, ale pravděpodobně to nedopadne dobře. Když se obrátíte na mě, získáte:

Právní jistotu: Smlouvy, které projdou katastrem bez „vystřelení“ zpět.
Psychologický most: Přebírám na sebe nepříjemná vyjednávání v rámci rodiny. Často je pro seniora snazší mluvit s profesionální makléřkou než s vlastními dětmi, kde hrají roli emoce.
Maximální cenu: Tím, že břemeno vyřešíme před prodejem, získáme přístup k lidem s hypotékou, což cenu vyžene nahoru.
Odhad zdarma: Na začátku vám udělám odhad ceny nemovitosti, abyste viděli rozdíl v ceně „s břemenem“ a „bez něj“. Čísla mluví jasně.

FAQ: Co vás nejvíc zajímá?

Kolik stojí výmaz břemene na katastru? Správní poplatek je 2 000 Kč za návrh na vklad. Pokud prodej svěřujete mně, veškerou administrativu a přípravu listin máte v rámci mých služeb.

Může mi břemeno smazat soud? Ano, pokud se prokáže, že břemeno už neplní svůj účel (např. oprávněný je trvale v jiném zařízení a byt je prázdný), lze podat žalobu na zrušení pro nepoměr výhod. Je to ale běh na dlouhou trať, kde vám budu oporou.

Ovlivní břemeno prodej, když o něm kupující ví a nevadí mu? Ano, ovlivní. I když mu to nevadí, jeho bance to vadit bude. Pokud kupující nemá miliony v igelitce, bez výmazu břemene neprodáte.

Závěr: Nechte to na mně a prodejte s čistým štítem

Věcné břemeno je komplikace, ale není to nepřekonatelná překážka. Pokud uvažujete o prodeji a na listu vlastnictví máte toto „závaží“, nezoufejte. Pomůžu vám celou situaci vyřešit tak, aby byli spokojeni všichni – vy, babička i budoucí kupující.

Začněme nezávazně. Udělám vám odhad ceny zdarma a společně se podíváme na to, jak nejrychleji a nejlépe břemeno smazat, abyste mohli nemovitost prodat za nejlepší možnou cenu. Prodej nemovitosti má být radost, ne administrativní noční můra.

Máte na nemovitosti břemeno a chcete ho smazat? Napište mi, najdeme cestu, jak to vyřešit.