Jak prodat byt s nájemníkem: Na co si dát pozor a jak na to chytře

1. Může se byt s nájemníkem prodat?

Ano, může. Ale má to svá pravidla. Z právního hlediska platí, že nájemní smlouva přechází na nového majitele a pokračuje dál za stejných podmínek, pokud není jiná dohoda.

Co říká zákon:

„Při převodu vlastnického práva k nemovitosti přechází práva a povinnosti z nájemní smlouvy na nového vlastníka.“
(§ 2221 občanského zákoníku)

2. Kdo je ideálním kupcem bytu s nájemníkem?

Zde záleží na délce nájmu, výši nájemného a typu nájemníka:

• Investor – hledá stabilní výnos, nevadí mu, že v bytě někdo bydlí

• Soukromá osoba – většinou chce byt pro vlastní bydlení, bude chtít, aby se nájemník vystěhoval

• Spekulant – koupí levně, rychle řeší vystěhování, pak byt prodává dál

👉 TIP z praxe: Byty s nájemníkem prodáte snadněji, pokud má nájem smlouvu na dobu určitou, nebo je v ní výpovědní lhůta. To otevírá možnosti i pro kupce, kteří byt chtějí využít sami.

3. Výhody a nevýhody prodeje bytu s nájemníkem

Výhody:

• Pravidelný příjem = jistota výnosu pro nového majitele

• Byt se nemusí vyklízet a připravovat

• Zajímavé pro investory, kteří hledají už zaběhnuté nájemní bydlení

Nevýhody:

• Omezená cílová skupina zájemců

• Nižší prodejní cena (obvykle o 10–20 %)

• Riziko „nepřizpůsobivého“ nájemníka – zhoršuje prodej i dojem z prohlídek

4. Co si připravit před prodejem?

Aby vše proběhlo hladce, připravte si:

• Platnou nájemní smlouvu (včetně dodatků)

• Informace o výši nájemného a platební historii nájemníka

• Informaci o typu smlouvy (doba určitá / neurčitá)

• Ideálně i souhlas nájemníka s prohlídkami

👉 TIP z praxe: Pokud má nájemník dobrou platební morálku a v bytě udržuje pořádek, může být velkým plusem při prodeji. Je dobré ho mít na své straně.

5. Jak komunikovat s nájemníkem?

Komunikace je klíčová. Doporučuji:

• Vysvětlit mu situaci včas a férově

• Nabídnout možnost zůstat i po změně majitele

• Domluvit si podmínky prohlídek předem

Pokud máte s nájemníkem korektní vztah, výrazně to usnadní celý proces.

6. Jak správně nastavit cenu?

Cena bytu s nájemníkem bývá obvykle nižší než u bytu bez zatížení. Záleží ale na:

• Délce nájmu

• Výši nájemného (je-li pod tržní hodnotou)

• Kvalitě bytu a lokality

• Typu nájemníka

Vždy doporučuji odborný odhad ceny s ohledem na reálnou situaci na trhu – ráda vám ho zdarma připravím.

7. Co když se chci zbavit nájemníka před prodejem?

To jde jen za určitých podmínek – např.:

• Pokud má nájem na dobu určitou, necháte ho doběhnout a pak prodáváte

• Pokud se dohodnete na dohodě o ukončení nájmu

• Pokud nastanou zákonné důvody pro výpověď (např. neplacení nájemného)

Pozor – výpověď z nájmu má přísná pravidla, proto je nutné postupovat správně, jinak hrozí právní problémy.

8. Jak vám mohu pomoci jako realitní makléřka?

• Vyhodnotím, zda je lepší prodat s nájemníkem nebo po jeho vystěhování

• Připravím tržní odhad ceny bytu

• Zajistím profesionální marketing i prezentaci nemovitosti

• Vysvětlím kupujícím právní režim nájmu a pomohu s převodem

• V případě potřeby pomohu s ukončením nájmu dle zákona

• Uděláme z nájemníka výhodu

Závěr: Byt s nájemníkem se dá prodat dobře – když víte, jak na to

Nejste v tom sami. Pokud uvažujete o prodeji bytu s nájemníkem a nejste si jistí, jak postupovat, ozvěte se mi. Probereme spolu možnosti a najdeme řešení, které vám přinese nejlepší výsledek – ať už budete prodávat rovnou nebo až po vystěhování nájemce.

➡️ Ozvěte se mi nezávazně pro odhad ceny a konzultaci prodeje.