Na co si dát pozor v nájemní smlouvě při prodeji nemovitosti, v níž chcete zůstat
Prodej nemovitosti s dohodou o dalším užívání formou nájmu je skvělý způsob, jak jednorázově uvolnit veškerý kapitál a přitom neměnit adresu. Zatímco u běžného prodeje pro vás smluvní vztah s kupujícím po vyplacení kupní ceny a předání bytu končí, zde podpisem kupní smlouvy všechno teprve začíná. Z pozice realitní makléřky v Brně i při řešení specifických případů po celé České republice vidím, jak majitelé věnují veškerou energii vyjednávání o prodejní ceně a advokátní úschově, ale nájemní smlouvu podepíší v podobě obecného vzoru z internetu. To je obrovská chyba. Kupní smlouva vám zajistí peníze na účtu, ale nájemní smlouva určuje kvalitu a jistotu vašeho života na další měsíce či roky. Pokud chcete předejít budoucím sporům s novým majitelem, je nutné znát klíčová smluvní ustanovení, která vás ochrání před nečekaným vystěhováním i skrytými poplatky.
Propojení kupní a nájemní smlouvy skrze odkládací podmínku
Jedním z nejčastějších právních úskalí, se kterými se v terénní praxi setkávám, je časové nesladění obou smluvních dokumentů. Nájemní smlouva musí být podepisována současně s kupní smlouvou a smlouvou o advokátní či bankovní úschově financí. Nemůže nastat situace, kdy podepíšete kupní smlouvu s tím, že „nájemní smlouvu doladíme až po vkladu na katastru“. V ten moment byste ztratili jakoukoliv vyjednávací páru a nový majitel by vám mohl nadiktovat zcela nevýhodné podmínky, nebo nájemní smlouvu odmítnout podepsat úplně.
Proč je nutné zformulovat odkládací podmínku účinnosti nájemní smlouvy:
Navázání na zápis vlastnického práva: Nájemní smlouva musí výslovně stanovovat, že nabývá účinnosti až dnem, kdy katastrální úřad provede vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího a uschovatel uvolní kupní cenu na váš bankovní účet.
Ochrana před právním vakuem: Do doby zápisu v katastru užíváte nemovitost stále z titulu původního vlastnického práva. Pokud by z obchodu z jakéhokoliv důvodu sešlo (např. zamítnutí vkladu katastrem), nájemní smlouva se od počátku ruší a vy nejste povinni hradit nájemné.
Synchronizace předávacího protokolu: Fyzicky se sice nestěhujete, ale ke dni účinnosti nájemní smlouvy je nutné sepsat oficiální předávací protokol. V něm se zachytí stav měřidel (elektřina, plyn, voda) pro přesné rozhraničení vaší spotřeby z pozice vlastníka a následně z pozice nájemce.
Doba trvání nájmu a smluvní opce na opakované prodloužení
Největší strach prodávajících pramen z obavy, že jim nový vlastník po roce neprodlouží nájemní smlouvu na dobu určitou a oni se budou muset nedobrovolně stěhovat. Podle občanského zákoníku u smlouvy na dobu určitou nájemní vztah uplynutím sjednané lhůty jednoduše zaniká, aniž by pronajímatel musel uvádět jakýkoliv důvod. Pokud plánujete v bytě žít delší dobu, pouhé sjednání „nájmu na 1 rok“ bez dalších garancí je pro vás extrémně rizikové.
Pro zajištění dlouhodobé stability doporučuji do nájemní smlouvy zakomponovat právní institut smluvní opce na prodloužení. Smluvní opce funguje jako vaše výhradní právo jednostranně prodloužit nájemní smlouvu o předem stanovené období (např. o dalších 12 měsíců, a to i opakovaně), pokud písemně oznámíte svůj záměr pronajímateli v definované lhůtě (např. 60 dnů před vypršením smlouvy). Pokud jste řádně hradili nájemné a neporušovali své povinnosti, pronajímatel vám v takovém případě musí smlouvu prodloužit a nemá možnost opci odmítnout. Tím získáváte jistotu domova, aniž byste museli spoléhat na dobrou vůli kupujícího. Pokud si nejste jisti, jak postupovat při prodeji nemovitosti a jak opční doložky správně koncipovat, nechte si smluvní dokumentaci vždy prověřit nezávislým advokátem.
Inflační doložka a přesné vymezení úpravy nájemného
Při delším trvání nájemního vztahu bude nový majitel přirozeně požadovat mechanismus pro úpravu nájemného v čase. Problém nastává ve chvíli, kdy smlouva obsahuje vágní formulace typu „pronajímatel je oprávněn zvýšit nájemné o tržní nárůst“ nebo „nájemné se upraví podle dohody stran“. Taková ujednání vytvářejí prostor pro nátlak, kdy vám nový vlastník může po roce oznámit zvýšení nájmu o 30 % pod hrozbou neprodloužení smlouvy.
Jak správně nastavit pravidla pro zvyšování nájemného:
Vazba na oficiální index spotřebitelských cen: Zvýšení nájemného musí být pevně svázáno výhradně s oficiální roční mírou inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem (ČSÚ) za předchozí kalendářní rok.
Přesný termín úpravy: Smlouva musí jasně stanovovat, k jakému datu v roce může pronajímatel inflační doložku uplatnit (obvykle k 1. dubnu po zveřejnění finálních dat ČSÚ) a jakým písemným způsobem vám musí úpravu oznámit.
Plafon pro zvyšování: V nájemní smlouvě lze sjednat i maximální strop pro roční navýšení (např. max. o 5 % p.a.), což vám poskytne absolutní předvídatelnost pro váš rodinný rozpočet.
Rozhraničení oprav, údržby a fondu oprav SVJ
Oblast, ve které vzniká po prodeji nejvíce praktických sousedských i finančních sporů, je vymezení odpovědnosti za údržbu a poplatky spojené s užíváním nemovitosti. Mnoho novopečených pronajímatelů se mylně domnívá, že když v bytě zůstal původní majitel, má se i nadále starat o veškeré opravy budovy i bytové jednotky. To je v přímém rozporu se zákonem i logikou nájemního vztahu.
Vztah mezi běžnou údržbou a investičními náklady pronajímatele:
Běžná údržba a drobné opravy (hraje nájemce): Běžnou údržbu bytu a drobné opravy hradí podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb. nájemce. Jedná se o malování, výměnu vodovodních baterií, opravy elektrických zásuvek, opravy kování oken či servis spotřebičů do stanoveného finančního limitu (obvykle do 1 000 Kč za jednotlivou opravu nebo do ročního stropu podle podlahové plochy).
Velké opravy a havárie (hradí nový vlastník): Veškeré kapitálové výměny, havárie rozvodů, výměny oken, opravy vytápění, plynových kotlů či elektroinstalace jdou plně k tíži pronajímatele jako vlastníka nemovitosti.
Příspěvek do fondu oprav SVJ: Tento bod musí být v nájemní smlouvě zformulován s absolutní přesností. Příspěvek do fondu oprav (dlouhodobá záloha na opravy a údržbu společných částí domu) je investicí do majetku vlastníka a nájemce jej ze zákona nehradí. Nájemce platí výhradně zálohy na služby spojené s vlastní spotřebou (teplo, teplá a studená voda, odvoz odpadu, výtah, osvětlení společných prostor).
Doporučuji si také prostudovat, jak poznat triky realitních kanceláří, protože neseriózní zprostředkovatelé často zkoušejí přenést povinnost hradit fond oprav SVJ na prodávajícího, čímž uměle zvyšují čistý výnos pro kupujícího investora na váš úkor.
Kauce (jistota) a její zápočet z kupní ceny
Sjednání kauce neboli jistoty je standardním právem pronajímatele podle občanského zákoníku. Kauce slouží k zajištění úhrady nájemného, úhrad za služby a případných škod na majetku. Podle zákona může kauce činit až trojnásobek měsíčního nájemného. Při prodeji nemovitosti s následným nájmem však nastává specifická situace ohledně jejího fyzického složení.
Místo toho, abyste po obdržení kupní ceny složitě posílali pronajímateli desítky tisíc korun zpět na jeho bankovní účet, je nejčistším řešením sjednat přímý zápočet v rámci advokátní či bankovní úschovy. V kupní smlouvě i smlouvě o úschově se přesně definuje, že uschovatel při výplatě kupní ceny odečte dohodnutou výši kauce a poukáže ji na zvláštní účet pronajímatele (nebo ji ponechá v úschově jako deponovanou jistotu). Vy tak nemusíte řešit další převody financí z vlastních zdrojů a celá operace se započte v rámci jediné majetkové transakce. Stejně tak je nutné ve smlouvě uvést, že po skončení nájmu podléhá kauce zúčtování a vrátí se vám včetně zákonných úroků.
Pokud se nacházíte v životní fázi, kdy je pro vás prioritou mít absolutní jistotu, že vás z nemovitosti do konce života nikdo nevystěhuje bez ohledu na nájemní smlouvy, je dobré zvážit právní alternativu. V mnoha případech u starších ročníků bývá výhodnější nastudovat, jak funguje věcné břemeno dožití a jaké záruky poskytuje zápis věcného práva přímo na listu vlastnictví v katastru nemovitostí.
Ne. Podle českého občanského zákoníku je nájem bytu chráněným vztahem a pronajímatel vám nemůže dát výpověď bez zákonem stanovených důvodů, a to ani u smlouvy na dobu neurčitou. U smlouvy na dobu určitou nájem zaniká uplynutím sjednané doby. Pokud máte ve smlouvě sjednanou opci na prodloužení a plníte své povinnosti, pronajímatel vás nemůže bezdůvodně vystěhovat.
Pojištění samotné budovy či bytové jednotky (pojištění nemovitosti) je plně v režii a nákladech nového vlastníka, protože pojišťuje svůj vlastní majetek. Vám jako nájemci doporučuji sjednat si samostatné pojištění domácnosti (které kryje vaše vybaveni, nábytek a osobní věci) a pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou v běžném občanském životě (tzv. pojistku na blbost), která kryje případné neúmyslné škody způsobené na majetku pronajímatele (např. vytopení sousedů).
Při úmrtí pronajímatele přecházejí všechna práva a povinnosti z nájemní smlouvy na jeho dědice. Pokud by se nový vlastník dostal do exekuce a byt byl prodán v dražbě, nájemní vztah nezaniká. Podle občanského zákoníku vstupuje vydražitel nebo nový nabyvatel automaticky do právního postavení původního pronajímatele a vaše sjednaná nájemní smlouva platí beze změny dále.
Jako nájemce máte ze zákona o evidenci obyvatel plné právo přihlásit si v pronajatém bytě trvalý pobyt na základě platné nájemní smlouvy. Souhlas pronajímatele k přihlášení trvalého pobytu ze zákona nepotřebujete, stačí na ohlašovně předložit nájemní smlouvu. Jakékoliv smluvní ujednání, které by vám přihlášení trvalého pobytu zakazovalo, je neplatné.
Ano. V nájemní smlouvě nebo v samostatné dohodě lze sjednat smluvní předkupní právo. Pokud by se nový vlastník v budoucnu rozhodl byt prodat dalším osobám, bude mít zákonnou či smluvní povinnost nabídnout nemovitost nejprve vám k odkupu za stejných podmínek, jaké mu nabídne třetí osoba.
Kontakt
Brno a okolí | Zpětný leasing celá ČR
Telefon
+420 773 750 076
bara.hlavkova@re-max.cz
Rádi Vám pomůžeme s profesionálním a rychlým prodejem nemovitosti. Vždy se snažíme získat co nejvyšší cenu, například aukcí nemovitosti.
