Kolik peněz ze zpětného leasingu skutečně dostanete?
Když se mnou klienti začínají řešit zpětný leasing nemovitosti, téměř vždy mi položí stejnou úvodní otázku: „Paní Báro, kolik peněz mi z hodnoty mého domu nebo bytu vlastně vyplatí přímo na účet?“ Je to úplně pochopitelné. Většina lidí, kteří o zpětném odkupu uvažují, se nachází v náročné životní situaci. Potřebují jednorázově vyplatit stávající hypotéku, konsolidovat nebankovní dluhy, ukončit exekuční řízení, nebo získat čistou finanční rezerva na vyplacení partnera při rozvodu. Na internetu sice najdete spoustu obecných informací, ale málokdo vám nalije čistého vína a ukáže konkrétní čísla. Jako bývalá seniorní specialistka na online marketing a dnešní realitní makléřka jsem zvyklá pracovat s tvrdými daty. V tomto článku vám bez obalu vysvětlím, kolik peněz ze zpětného leasingu skutečně dostanete, jak se počítá ukazatel LTV, jakou roli hrají katastrální cenové mapy a proč investoři nikdy nevyplácejí plnou tržní cenu nemovitosti.
Proč investoři neposkytují 100 % tržní ceny, ale obvykle 60–80 % LTV?
Jedním z nejčastějších překvapení pro prodávající bývá zjištění, že u zpětného leasingu neobdrží sto procent aktuální tržní hodnoty nemovitosti, jak by tomu bylo při běžném prodeji na volném trhu. Specializované leasingové společnosti i soukromí investoři se totiž drží ukazatele LTV (Loan-to-Value, tedy poměru mezi poskytnutým kapitálem a tržní cenou nemovitosti), který se standardně pohybuje v rozmezí 60 % až 80 % LTV. Pokud má tedy váš byt v osobním vlastnictví tržní hodnotu 5 000 000 Kč, vyplacená částka se bude pohybovat od 3 000 000 Kč do 4 000 000 Kč. Zbytek hodnoty nemovitosti zůstává uzamčen jako majetková garance.
Tento přístup ze strany investorů má své logické a finanční odůvodnění. Na rozdíl od banky, která prověřuje vaše daňová přiznání a registry dlužníků několik týdnů, investor u zpětného leasingu přebírá obrovské riziko. Poskytuje vám finance extrémně rychle (často do několika dnů) a v podstatě nezkoumá vaši úvěrovou minulost. Rozdíl mezi tržní cenou a vyplacenou částkou (tzv. risk polštář 20–40 %) slouží investorovi jako krytí pro případ, že byste přestali hradit sjednané nájemné, nemovitost byla v budoucnu poškozena, nebo by došlo k náhlému propadu cen na realitním trhu. Navíc pamatujte, že výkupní částka musí pokrýt nejen vyplácenou hotovost pro vás, ale především přednostní úhradu vašich starých závazků, jako jsou zástavy bank či exekuce.
Pokud nepotřebujete garanci zpětného odkupu a vaším jediným cílem je získat z nemovitosti absolutní maximum finančních prostředků (tedy plných 100 % hodnoty), pak pro vás zpětný leasing není správnou volbou. V takovém případě je nesrovnatelně výhodnější zvolit standardní prodej bytu se zpětným nájmem, kde nemovitost prodáme na volném trhu za plnou cenu a vy v ní zůstáváte bydlet jako běžný nájemník bez opční smlouvy na zpětnou koupi.
Jak probíhá profesionální odhad ceny nemovitosti pro zpětný odkup
Abychom vůbec mohli spočítat, kolik peněz obdržíte, musíme v prvním kroku stanovit přesnou tržní cenu vaší nemovitosti. Mnoho majitelů dělá tu chybu, že vychází z nabídkových cen na inzertních portálech. Ty bývají často nadsazené o 10 až 15 % a neodpovídají realitě. Investoři a leasingové společnosti pracují výhradně s tvrdými daty a profesionálními oceňovacími metodami. Při své práci vždy vypracovávám odhad ceny nemovitosti zdarma, který kombinuje tři klíčové pilíře:
Srovnávací metoda a cenové mapy: Pomocí přístupů do cenových map Ministerstva financí a katastrálních databází dohledávám skutečně realizované kupní ceny zapsané na listech vlastnictví v dané lokalitě za poslední 3 až 6 měsíců.
Technický stav a statika budovy: Důkladně posuzuji stav stavebních konstrukcí, střešní krytiny, rozvodů energií, způsobu vytápění i interiérového vybavení. Dům před rekonstrukcí má logicky jinou LTV hranici než novostavba.
Právní stav a lokalitní likvidita: Ověřuji existenci přístupových cest, ochranných pásem, věcných břemen a územního plánu. Byt 2+kk v širším centru Brna má pro investora nesrovnatelně vyšší likviditu než stará chalupa na samotě, což se přímo promítá do výše schváleného LTV.
Při stanovování ceny musíte počítat s tím, že investor si nechá zpracovat vlastní nezávislý posudek. Pokud je ocenění provedeno poctivě a opírá se o reálná data z terénu, vyhnete se nepříjemnému překvapení, kdy by vám investor na poslední chvíli nabízenou částku snížil. Pokud vás zajímá, jak postupovat při prodeji nemovitosti s krizovým pozadím, správně nastavená úvodní cena je základním kamenem celé transakce.
Jakou roli hrají cenové mapy a technický stav v konečném výpočtu
Cenové mapy zapsaných kupních cen představují pro oceňování nemovitosti pro zpětný leasing naprostou bibli. Zatímco laik vidí pouze „inzerát na sousedův byt za 6 milionů“, profesionální makléř vidí, že soused nemovitost prodával devět měsíců a nakonec v kupní smlouvě na katastru přiznal cenu 5,1 milionu korun. Investoři do svých kalkulací zahrnují pouze tyto reálně vyplácené částky. Lokality s vysokou poptávkou (krajská města, příměstské oblasti s dobrou dopravní obslužností) dosahují u zpětného leasingu horní hranice 75–80 % LTV, protože investor věří v jejich stabilní hodnotu a vysokou likviditu.
Druhým jazýčkem na vahách je technický stav budovy. Pokud investor oceňuje rodinný dům, u kterého hrozí v nejbližších letech nutnost výměny krovů, rekonstrukce hydroizolace nebo instalace nového tepelného zdroje, započítá tyto budoucí náklady do snížení výkupního LTV na hranici 60–65 %. Důvod je prostý: pokud byste jako nájemci neměli finance na zásadní opravy a nemovitost začala chátrat, investor by v budoucnu držel znehodnocený majetek. Naopak u bytových domů po revitalizaci s nízkými náklady na fond oprav SVJ bývá schválené LTV výrazně vyšší.
Pokud řešíte specifický stav, kdy na nemovitosti vázne právní vada, jako je např. věcné břemeno dožití, je nutné počítat s tím, že výnosová matematika vypadá úplně jinak. Věcné břemeno totiž drasticky snižuje tržní cenu objektu i ochotu investorů k poskytnutí vysokého LTV.
Reálný příklad kalkulace zpětného leasingu v číselném vyjádření
Abyste si udělali naprosto jasnou představu o tom, jak se výpočty promítnou do vašeho bankovního účtu, připravila jsem pro vás modelový příklad z mé nedávné praxe. Klientka paní Jana vlastní rodinný dům v okrese Brno-venkov. Z důvodu neúspěšného podnikání se dostala do dluhové spirály a potřebovala jednorázově vyplatit exekuce a resty z minulosti.
Reálná tržní cena domu (dle cenových map): 6 000 000 Kč
Schválené LTV ze strany investora (70 %): 4 200 000 Kč (celková vyplácená částka)
Přednostní úhrada stávajících dluhů a exekucí: -2 600 000 Kč (přímo z úschovy věřitelům)
Sjednaná vratná kauce na nájemné (2 měsíce): -40 000 Kč
Čistá finanční hotovost poukázaná na účet paní Jany: 1 560 000 Kč
Paní Jana tak z prodeje domu jednorázově smazala všechny svoje exekuce a dluhy ve výši 2,6 milionu korun. Na účtu jí zůstala čistá finanční rezerva 1,56 milionu korun. Dále v domu žije jako nájemnice s měsíčním nájemným 20 000 Kč a ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě má černě na bílém garantováno, že do 3 let může dům odkoupit zpět za sjednanou částku 4 600 000 Kč. Získala tak 36 měsíců na to, aby si vyčistila registry dlužníků a dosáhla na standardní bankovní hypotéku pro zpětnou koupi.
V situacích, kdy by dluhy paní Jany přesahovaly hranici schváleného LTV (např. pokud by dlužila 4,5 milionu korun), by zpětný leasing situaci neřešil. V takovém momentě je potřeba si zachovat chladnou hlavu a vědět, jak zachránit nemovitost před exekucí jinými cestami – například přímým tržním prodejem z volné ruky za 100 % hodnoty se stěhováním do dostupnějšího nájmu.
Na co si dát pozor při kalkulaci odkupní ceny a poplatků
Při posuzování finanční nabídky na zpětný leasing nemovitosti nesmíte sledovat pouze výši vyplácené částky na účet. Stejně důležité je důkladně zkontrolovat všechny nákladové položky, které do obchodu vstupují. Trh s nebankovním financováním bohužel přitahuje i subjekty, které schovávají své provize a poplatky do drobných písmen na konci smluv. Žádejte vždy kompletní rozpad nákladů ještě před podpisem jakékoliv rezervační či zprostředkovatelské smlouvy.
Zvláštní pozornost věnujte těmto třem parametrům:
Poplatky za zpracování a právní servis: Zjistěte si, zda jsou náklady na vypracování kupních, nájemních a opčních smluv či poplatky za advokátní úschovu zahrnuty v nabídce, nebo zda si je zprostředkovatel strhne z vyplácené kupní ceny.
Mechanismus stanovení budučí odkupní ceny: Smlouva o budoucí kupní smlouvě musí obsahovat absolutně přesnou částku, za kterou nemovitost odkoupíte zpět, nebo fixní vzorec (např. kupní cena + 8 % ročně za každý rok trvání leasingu). Nikdy nepodepisujte opci, kde by cena závisela na budoucím tržním odhadu v čase zpětného odkupu.
Indexace a podmínky nájemného: Prověřte si inflační doložku v nájemní smlouvě. Nájemné by mělo růst výhradně o oficiální míru inflace udávanou Českým statistickým úřadem, nikoliv o svévolná procenta stanovená pronajímatelem.
Pro podnikatele a OSVČ, kteří potřebují uvolnit kapitál z komerčních objektů či hal, platí podobná pravidla, avšak s přihlédnutím k daňovým aspektům. Podrobnosti o tom, jak funguje prodej komerční nemovitosti v tomto režimu, je vždy dobré konzultovat přímo s daňovým poradcem.
Standardně se výkupní LTV pohybuje mezi 60 % až 80 %. Hranice 90 % LTV je u zpětného leasingu prakticky nedosažitelná, protože investor potřebuje dostatečnou bezpečnostní marži na krytí tržních rizik, nákladů na údržbu a případného výpadku nájemného. Pokud vám někdo slibuje 90–100 % LTV u zpětného leasingu s opcí, bývá to záludný marketingový trik, kde jsou skryty obrovské poplatky.
Ukazatel LTV se vždy počítá z celkové aktuální tržní ceny nemovitosti. Pokud má byt hodnotu 4 000 000 Kč a investor schválí 70 % LTV, celkový balík financí činí 2 800 000 Kč. Z této částky se však nejprve přednostně uhradí nesplacený zůstatek vaší hypotéky (např. 1 800 000 Kč) přímo bance a zbývající čistá částka (1 000 000 Kč) je vyplacena vám na účet.
Pokud máte podepsanou kvalitní opční smlouvu (smlouvu o budoucí kupní smlouvě) s pevně stanovenou odkupní cenou, růst tržních cen na realitním trhu je vaší obrovskou výhodou. Investor vám musí nemovitost prodat zpět za sjednanou cenu, i kdyby její reálná tržní hodnota na trhu vzrostla o stovky tisíc korun. Veškeré nárůsty hodnoty nemovitosti tak zůstávají vám.
Zjištění přesné částky, kterou ze zpětného leasingu dostanete, vyžaduje poctivé propočty, znalost katastrálních cenových map a profesionální přístup. Nenechte se zlákat nereálnými sliby a pracujte vždy s ověřenými čísly.
Kontakt
Brno a okolí | Zpětný leasing celá ČR
Telefon
+420 773 750 076
bara.hlavkova@re-max.cz
Rádi Vám pomůžeme s profesionálním a rychlým prodejem nemovitosti. Vždy se snažíme získat co nejvyšší cenu, například aukcí nemovitosti.
