Jak najít spolehlivého investora pro prodej nemovitosti s nájemní smlouvou
Prodej domu nebo bytu, ve kterém chcete po podpisu kupní smlouvy dále spokojeně žít jako platící nájemník, představuje jeden z nejčistších způsobů, jak mít okamžitě peníze Vašeho bytu nebo domu na účtě a přitom si ušetřit obrovský stres ze stěhování. Z mé každodenní realitní praxe však vím, že klíč k úspěchu celého obchodu není jen v dobře sepsané smluvní dokumentaci, ale především v tom, komu svou nemovitost prodáte. Najít kupujícího, který hledá stabilní zhodnocení financí a ocení vás jako prověřeného nájemníka, je úplně jiná disciplína než běžný prodej rodině, která se chce okamžitě nastěhovat. V tomto článku si z pozice realitní makléřky rozebreme, jak vypadá efektivní proces hledání zájemců, jak poznat rozdíl mezi dravým spekulantem a seriózním partnerem a proč se při cílení na bonitní investory vyplatí využít prověřené vazby. Vždy klientům říkám, že v těchto případech je nejklíčovější výběr kupce.
Spekulant vs. seriózní dlouhodobý investor: Jak je poznat hned při prvním kontaktu
Když na inzertních portálech zveřejníte nabídku, že prodáváte byt a podmínkou obchodu je uzavření nájemní smlouvy s původním majitelem, mezi prvními zájemci se vám téměř jistě ozve skupina dravých spekulantů. Spekulanti a nepoctiví zprostředkovatelé se zaměřují na prodávající, u kterých tuší finanční tísňovou situaci, časový tlak nebo neznalost realitního práva. Jejich primárním cílem není vybudovat stabilní nájemní vztah s férovým výnosem, ale stlačit výkupní cenu nemovitosti agresivním nátlakem o 20 až 30 % pod reálnou tržní hodnotu. Na prvním jednání vám sice naslibují hory doly a rychlou platbu v hotovosti, ale vzápětí začnou zpochybňovat technický stav budovy, diktovat likvidační smluvní pokuty v nájemní smlouvě nebo požadovat nepřiměřeně vysoké nájemné, které by váš rodinný rozpočet po pár měsících zničilo.
Na druhé straně stojí seriózní dlouhodobý investor. Tento typ kupujícího disponuje volným kapitálem, který chce bezpečně ochránit před inflací a získať stabilní roční výnos (obvykle v rozmezí 5 až 8 % p.a. z vložených prostředků). Pro takového partnera představuje nemovitost s poctivým nájemníkem naprosto ideální příležitost. Investor velmi dobře ví, že pokud kupuje prázdný byt, vznikají mu značné vedlejší náklady: musí zaplatit inzerci, provizi realitní kanceláři za vyhledání nájemníka a podstupuje riziko, že byt bude několik měsíců prázdný bez výnosu. Při prodeji nemovitosti s nájemní smlouvou získává prověřeného uživatele, který má k majetku osobní vztah, zná fungování společenství vlastníků jednotek (SVJ) a bude o domov pečovat s maximální odpovědností. Seriózní investor nejedná z pozice síly, respektuje katastrální cenové mapy a přistupuje k jednání partnerky.
Jak oslovit bonitní kupující: Síla databáze prověřených investorů a cíleného marketingu
Otázka, kterou mi klienti v kanceláři často pokládají, zní: „Báro, kde vlastně takového seriózního investora najdeme?“ Zde se plně propojuje má dlouholetá praxe v online marketingu s reálným realitním terénem. Pokud chcete oslovit bonitní kupující, nestačí pouze nahrát pár průměrných fotek z mobilního telefonu na bezplatný inzertní server. Koupě investiční nemovitosti je racionální finanční operace, a proto musí i prezentace nabídky odpovídat špičkovému manažerskému standardu.
V mé praxi využívám dvoukolejný přístup, který zaručuje dosažení maximální možné prodejní ceny:
Přímé oslovení privátní databáze investorů: Za léta práce v realitách jsem si vybudovala síť prověřených a bonitních investorů v Brně i po celé České republice. S mnoha z nich spolupracuji opakovaně – jsou to lidé či investiční skupiny, které ode mě již v minulosti nemovitosti koupily, mají vyřešené financování a ví, že jim předkládám pouze prověřené projekty s čistým právním stavem. Často tak dokážeme najít kupujícího v neveřejném režimu (off-market), aniž bychom museli nabídku veřejně vystavovat na internetu.
Cílený výkonnostní marketing pro investiční komunita: Pokud nemovitost prezentujeme veřejně, marketingovou kampaň nastavuji přesně na cílovou skupinu investorů. Využíváme profesionální videoprohlídky, půdorysy, precizní fotodokumentaci a audit provozních nákladů. Inzerci následně přesný targeting směřujeme na podnikatele, IT specialisty a investory, kteří aktivně hledají bezpečné uložení financí s pevně kalkulovaným ročním výnosem.
Díky tomuto kombinovanému postupu vytváříme mezi kupujícími zdravou poptávku. Když investor vidí, že nabízený byt má jasnou matematiku a špičkovou prezentaci, nemá důvod zkoušet agresivní slevové triky, protože ví, že o nemovitost projeví zájem další solventní zájemce. Pokud si chcete ověřit, jakou hodnotu má váš domov pro investiční trh, doporučuji využít můj odhad ceny nemovitosti zdarma, který stavím na tvrdých datech z katastru.
Proč exkluzivní zastoupení chrání prodávajícího před tlakem na slevu
Mezi majiteli nemovitostí stále přežívá mýtus, že když nabídnou svůj byt k prodeji deseti různým realitním kancelářím najednou bez exkluzivity, najdou kupujícího rychleji. V prostředí investičních nemovitostí je však tento postup absolutní cestou k finanční ztrátě. Když investor uvidí stejný byt inzerovaný pěti různými makléři – často s odlišnými popisy, rozcházejícími se výměrami nebo dokonce s různými prodejními cenami – nemovitost v jeho očích okamžitě ztratí na důvěryhodnosti. Působí to dojmem, že prodávající je v zoufalé situaci, spěchá na peníze a na nemovitost se vrhnou spekulanti, kteří začnou licitovat cenu směrem dolů.
Výhradní (exkluzivní) zastoupení jedním profesionálním makléřem naopak vytváří pevný ochranný štít. Jako vaše zástupkyně přebírám veškerou komunikaci se zájemci na sebe. Spekulanti a nevážní poptávající jsou odfiltrováni hned v prvním telefonickém rozhovoru, aniž by vás jakkoliv obtěžovali. Při osobních jednáních stojím pevně na vaší straně, chráním předem nastavenou prodejní cenu i férové podmínky budoucí nájemní smlouvy. Kupující investor okamžitě vnímá, že obchod vede odborník, který zná legislativu i cenové mapy, což eliminuje jakékoliv pokusy o manipulaci a vyvolávání umělého tlaku na slevu. Pokud se chcete dozvědět podrobněji, jak postupovat při prodeji nemovitosti bez rizika, správa obchodu pod jedním ramenem je základním předpokladem úspěchu.
Jak prověřit kupujícího a jaké záruky zanést do smlouvy
Jakmile najdeme vážného zájemce, který akceptuje prodejní cenu i vaše setrvání v bytě, přichází na řadu důkladná prověrka kupujícího a příprava smluvní dokumentace. Je potřeba si uvědomit, že podpisem kupní smlouvy váš vztah s novým majitelem nekončí, ale naopak přechází do dlouhodobého partnerství. Proto musíme mít stoprocentní jistotu, že kupující disponuje vlastními finančními prostředky nebo má schválený investiční úvěr a bude schopen plnit své závazky pronajímatele.
Do smluvní dokumentace zakomponováváme bezpečností pojistky, které chrání vaše právo na klidné bydlení:
Synchronizace kupní a nájemní smlouvy: Nájemní smlouva se podepisuje současně s kupní smlouvou a smlouvou o advokátní úschově financí. Obsahuje odkládací podmínku, která garantuje, že účinnost nájmu nastává až dnem, kdy katastrální úřad zapíše nového vlastníka a vám jsou z úschovy vyplaceny peníze na účet.
Smluvní opce na prodloužení nájmu: Aby vás nový majitel po roce nečekaně nevystěhoval, do smlouvy vkládáme výhradní opční právo na opakované prodloužení nájmu za předem jasně stanovených podmínek.
Přesná inflační doložka: Pravidla pro roční úpravu nájemného vážeme výhradně na oficiální index spotřebitelských cen vyhlášený Českým statistickým úřadem, což zamezuje svévolnému zvyšování nájmu.
Přesný rozpad provozních nákladů: Ve smlouvě jasně definujeme, že příspěvky do fondu oprav SVJ hradí nový vlastník ze svého výnosu, zatímco vy platíte pouze zálohy na vlastní spotřebu energií a služeb.
Pokud byste řešili specifickou rodinnou situaci třeba u rodičů nebo je Vám více jak 75 let, a bylo by cílem získat doživotní právní záruku bez povinnosti platit nájemné, bývá výhodnější věcné břemeno dožití a jaké povinnosti z něj plynou pro obě smluvní strany. Stejně tak u krizových případů zatížených dluhy je nutné vědět, jak zachránit nemovitost před exekucí a jak správně vyplatit věřitele přímo z kupní ceny v úschově.
Férová prodejní cena nevychází z přání prodávajícího ani ze subjektivního názoru investora, ale z katastrálních cenových map zapsaných kupních smluv za poslední měsíce v dané lokalitě. Profesionální makléř vám vždy předloží srovnávací tržní analýzu. Při prodeji s nájemní smlouvou byste měli obdržet 100 % tržní ceny nemovitosti, přičemž výše sjednaného nájemného musí investorovi generovat tržní výnos okolo 5 až 8 % p.a.
Tato povinnost platí pouze v případě, že je výslovně sjednána v nájemní smlouvě nebo pokud nájemní vztah směřuje k plánovanému ukončení. Standardně v nájemní smlouvě definujeme, že pronajímatel má právo na prohlídku nemovitosti za účelem kontroly technického stavu po předchozím písemném oznámení (např. 14 dnů předem) a v rozsahu, který zásadním způsobem nenarušuje vaše soukromí a užívání domova.
Pokud je kupujícím právnická osoba (s.r.o. nebo a.s.), z hlediska nájemního vztahu se pro vás nic nemění. Nájemní smlouva se uzavírá mezi vámi jako fyzickou osobou a společností zapsanou v obchodním rejstříku, zastoupenou jejím jednatelem. Vždy prověřujeme bezúhonnost společnosti, její účetní historii a oprávnění jednatele podepisovat smluvní dokumentaci, aby byla vaše pozice nájemce naprosto neprůstřelná.
Najít spolehlivého investora pro prodej nemovitosti s nájemní smlouvou vyžaduje profesionální přístup, znalost psychologie trhu a neprůstřelné smluvní ošetření. Nenechávejte volbu kupujícího náhodě a spojte se s partnerem, který chráni vaše zájmy od úvodní analýzy až po výplatu kupní ceny z úschovy.
Kontakt
Brno a okolí | Zpětný leasing celá ČR
Telefon
+420 773 750 076
bara.hlavkova@re-max.cz
ODHAD CENY
Rádi Vám pomůžeme s profesionálním a rychlým prodejem nemovitosti. Vždy se snažíme získat co nejvyšší cenu, například aukcí nemovitosti.
